Ein Wohnungseigentumsverwalter (WEG-Verwalter) spielt eine zentrale Rolle in der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften. Der Verwaltervertrag legt die Grundlage für diese Zusammenarbeit und bestimmt die Rechte und Pflichten aller Parteien. Um rechtliche und wirtschaftliche Probleme zu vermeiden, sollten Eigentümer einige wesentliche Aspekte beachten.
Grundlegende Bestandteile eines WEG-Verwaltervertrags
Der WEG-Verwaltervertrag unterliegt den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Wichtige Bestandteile sind:
- Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen: Laut § 26 WEG darf die Erstbestellung des Verwalters maximal drei Jahre betragen, bei einer Wiederbestellung maximal fünf Jahre.
- Aufgabenbeschreibung: Eine klare Definition von Grundleistungen (z. B. Einberufung von Versammlungen) und Sonderleistungen (z. B. Durchführung großer Baumaßnahmen) ist unverzichtbar.
Ein Beispiel aus der Rechtsprechung: Das OLG München (Beschluss vom 8. November 2006 – 34 Wx 46/07) entschied, dass Klauseln, die dem Verwalter eigenmächtige Vertragsabschlüsse erlauben, unwirksam sind. Eigentümer sollten daher darauf achten, dass der Verwaltervertrag explizit die Befugnisse des Verwalters regelt.
Transparenz bei der Vergütung
Eine transparente Vergütungsstruktur ist essenziell. Eigentümer sollten darauf achten, dass:
- Grundleistungen und Zusatzleistungen getrennt aufgeführt sind.
- Keine versteckten Kosten enthalten sind.
- Sonderleistungen klar definiert und nur auf Beschluss der Eigentümergemeinschaft abgerechnet werden.
Die Bedeutung klarer Vergütungsregelungen unterstreicht das BGH-Urteil vom 5. Juli 2019 (V ZR 278/17), das betont, dass ein Verwalter abberufen werden kann, wenn ein Vertrag nicht rechtssicher abgeschlossen wurde. Solche Fälle verdeutlichen, wie wichtig klare Vergütungsvereinbarungen sind.
Aufgaben und Pflichten des Verwalters
Der Vertrag sollte die Pflichten des Verwalters detailliert regeln. Neben der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Finanzmittel umfasst dies:
- Technische Kontrolle: z. B. Inspektionen von Instandhaltungsmaßnahmen.
- Rechtliche Vertretung: Im Rahmen der von der Gemeinschaft beschlossenen Maßnahmen.
Das OLG München (Urteil vom 20. März 2008 – 34 Wx 46/07) entschied, dass ein Verwalter keine finanziellen Verpflichtungen eingehen darf, ohne ausdrücklichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Eigentümer sollten sicherstellen, dass solche Regelungen vertraglich festgehalten sind.
Haftung und Versicherung des WEG-Verwalters
Eine zentrale Frage ist, ob und wie die Haftung des Verwalters beschränkt werden kann. Grundsätzlich ist der Verwalter für Pflichtverletzungen haftbar, z. B. bei:
- Fehlerhafter Finanzverwaltung.
- Missachtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
Der Verwalter sollte über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügen, um Schadensersatzansprüche abzusichern. Das BGH-Urteil vom 10. Dezember 2021 (V ZR 32/21) zeigt, dass Ansprüche aus eigenmächtigen Handlungen des Verwalters auch unter besonderen Umständen geltend gemacht werden können.
Mitspracherechte der Eigentümergemeinschaft
Transparenz und Kontrolle sind wesentliche Elemente eines guten Verwaltervertrags. Regelungen zu:
- Einsicht in Unterlagen und Berichte
- Eingrenzung der Vertretungsbefugnis des Verwalters
fördern das Vertrauen in die Verwaltung. Zusätzlich können dem Verwaltungsbeirat Kontrollrechte eingeräumt werden.
Das BGH-Urteil vom 5. Juli 2024 (V ZR 34/24) stellt klar, dass Ansprüche gegen den Verwalter stets über die Gemeinschaft der Eigentümer geltend zu machen sind. Dies unterstreicht die Bedeutung klarer vertraglicher Regelungen.
Expertentipp von der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV)
Als erfahrene Hausverwaltung und WEG-Verwaltung im Ruhrgebiet stehen wir Eigentümern mit unserem Fachwissen zur Seite. Unser Praxistipp: Achten Sie darauf, dass der Verwaltervertrag eine klare Regelung zur Einsichtnahme in Unterlagen und Berichte enthält. Dies fördert Transparenz und unterstützt eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Verwalter. Sollten Sie Unterstützung bei der Prüfung oder Erstellung eines Vertrags benötigen, helfen wir Ihnen gerne weiter.
Fazit zum WEG-Verwaltervertrag
Ein gut ausgearbeiteter WEG-Verwaltervertrag ist unverzichtbar für eine reibungslose Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Eigentümern. Eigentümer sollten besonderen Wert auf klare Regelungen zu Aufgaben, Vergütung, Haftung und Mitspracherechten legen. Die Berücksichtigung aktueller Rechtsprechung hilft dabei, rechtliche Konflikte zu vermeiden. Bei Unklarheiten ist es ratsam, rechtlichen Beistand einzuholen, um die eigenen Interessen zu schützen.
