energetische Sanierung Archive - Mülheimer Immobilienverwaltung - Hausverwaltung / WEG Verwaltung aus Mülheim an der Ruhr

Das Jahr 2025 bringt wichtige Neuerungen im Mietrecht und anderen relevanten Regelungen für Mieter und Vermieter. Von energetischen Sanierungspflichten über Mieterschutz bis hin zu neuen steuerlichen Vorteilen für Vermieter – die Änderungen betreffen beide Seiten gleichermaßen. Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über die zentralen Anpassungen, deren Auswirkungen und praxisnahe Tipps.

Energetische Sanierung und Klimaschutz

Eine der größten Änderungen für 2025 ist die Verschärfung der energetischen Sanierungspflichten, die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt sind. Ab dem 1. Januar 2025 ist der Einbau neuer Öl- und Gasheizungen, die ausschließlich fossile Brennstoffe nutzen, nicht mehr gestattet. Neu installierte Heizsysteme müssen mindestens 65 % ihres Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien decken. Zudem regelt § 72 GEG, dass Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden, nicht mehr betrieben werden dürfen. Für Heizkessel, die ab dem 1. Januar 1991 installiert wurden, gilt ein Betriebsverbot nach 30 Jahren.

Ausnahmen: Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW sind von der Austauschpflicht ausgenommen. Auch können Eigentümer, die nachweisen, dass der Einsatz erneuerbarer Energien technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist, weiterhin Öl- oder Gasheizungen betreiben.

Praxisbeispiel: Eine Vermieterin mit einer 30 Jahre alten Ölheizung muss diese ersetzen, um die neuen Anforderungen des GEG zu erfüllen. Kosten hierfür können teilweise auf die Mieter umgelegt werden, jedoch nur unter strikter Beachtung der Modernisierungsumlage-Regelungen (§ 559 BGB).

Mieterschutz und erweiterte Rechte

Das BGH-Urteil vom 10. Juli 2024 (Az.: VIII ZR 184/23) erleichtert Vermietern den Einbehalt der Mietkaution bei festgestellten Wohnungsschäden. Der BGH entschied, dass Vermieter die Kaution auch dann einbehalten können, wenn die Abrechnung über Schäden erst nach mehr als sechs Monaten erfolgt, sofern die Ansprüche vorher geltend gemacht wurden. Dies sorgt für klare Regelungen bei Kautionsstreitigkeiten und schafft Transparenz für Mieter.

Ein weiteres relevantes Urteil (BGH, Urteil vom 20. Juli 2024 – V ZR 102/23) betont die Pflicht der Vermieter, Transparenz bei der Abrechnung von Modernisierungskosten zu wahren. Dies stellt sicher, dass Mieter bei unklaren Kostenaufstellungen Widerspruch einlegen können.

Praxisbeispiel: Ein Mieter, der bei Auszug Wohnungsschäden verursacht hat, sieht sich mit einer Kautionskürzung konfrontiert. Der Vermieter dokumentiert den Schaden und macht den Anspruch rechtzeitig geltend, wodurch die Kürzung rechtmäßig ist.

Darüber hinaus bleibt die Mietpreisbremse bis Ende 2025 in Kraft. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mieter können überhöhte Mieten bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern, ohne vorherige Rüge

Steuerliche Anreize und Förderprogramme für Vermieter

Vermieter profitieren 2025 von erweiterten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für energetische Sanierungsmaßnahmen nach den Regelungen des Einkommensteuergesetzes (§ 7 EStG). Insbesondere für energetische Modernisierungen, wie die Fassadendämmung oder den Austausch ineffizienter Heizsysteme, können Vermieter diese Kosten steuerlich geltend machen. Darüber hinaus stehen neue Förderprogramme zur Verfügung, etwa Zuschüsse der KfW für energieeffiziente Gebäudemaßnahmen.

Praxisbeispiel: Ein Vermieter dämmt die Fassade eines Mehrfamilienhauses und setzt die entstandenen Kosten über die lineare Abschreibung nach § 7 EStG von der Steuer ab. Zusätzlich beantragt er Fördermittel der KfW, um einen Teil der Investitionen auszugleichen.

Darüber hinaus bringt die Grundsteuerreform ab 2025 Änderungen mit sich, die sich sowohl auf Vermieter als auch auf Mieter auswirken können. Die Grundsteuer wird häufig als Betriebskosten auf Mieter umgelegt, wodurch es zu Anpassungen der Nebenkostenabrechnungen kommen kann.

Weitere gesetzliche Neuerungen

Digitale Bereitstellung von Betriebskostenbelegen: Ab 2025 können Vermieter Belege zur Betriebskostenabrechnung elektronisch bereitstellen, was den Verwaltungsaufwand erheblich reduziert. Die Bereitstellung kann direkt an die Mieter erfolgen, etwa per E-Mail, über ein Kundenportal oder andere digitale Plattformen. Wichtig ist, dass diese Bereitstellung datenschutzkonform erfolgt und den Mietern leicht zugänglich ist. Diese Regelung ist Teil des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV). Diese Regelung ist Teil des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV).

Erhöhte CO₂-Abgabe: Die CO₂-Abgabe wird ab 2025 weiter erhöht. Die Kosten werden zwischen Vermietern und Mietern entsprechend dem energetischen Zustand der Immobilie aufgeteilt. Diese Regelung zielt darauf ab, Anreize für energieeffiziente Modernisierungen zu schaffen.

Wohngeldreform: Das Wohngeld wird 2025 erhöht, und die Einkommensgrenzen für den Bezug werden angehoben. Dadurch sollen mehr Haushalte Zugang zu finanzieller Entlastung erhalten.

Pflicht zur Isolierung von Rohrleitungen: Das GEG schreibt vor, dass ab 2025 Heizungs- und Wasserleitungen in nicht beheizten Räumen besser isoliert werden müssen. Verstöße gegen diese Vorschrift können mit Bußgeldern geahndet werden.

Expertentipp der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV)

Als erfahrene Haus- und WEG-Verwaltung wissen wir bei der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV), wie wichtig es ist, sich frühzeitig auf gesetzliche Neuerungen vorzubereiten. Unser Tipp: Vermieter sollten geplante energetische Maßnahmen rechtzeitig mit den Mietern kommunizieren, um Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden. Nutzen Sie zudem alle staatlichen Förderprogramme, um die Kosten zu reduzieren. Wir beraten Sie gerne zu den Details und unterstützen Sie bei der Umsetzung.

Fazit zu Änderungen für Mieter und Vermieter in 2025

Die Änderungen im Jahr 2025 bringen neue Herausforderungen und Chancen für Mieter und Vermieter. Während Vermieter von erweiterten steuerlichen Anreizen, digitalen Vereinfachungen und staatlichen Förderprogrammen profitieren, müssen sie auch strengere energetische Vorgaben erfüllen. Mieter profitieren von erhöhtem Schutz und mehr Transparenz bei Betriebskosten. Eine frühzeitige Vorbereitung und klare Kommunikation zwischen beiden Parteien sind entscheidend, um die neuen Regelungen erfolgreich umzusetzen.

Gesetzliche Rahmenbedingungen und aktuelle Rechtslage

Die gesetzliche Grundlage für energetische Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden ist in Deutschland vor allem im Gebäudeenergiegesetz (GEG) verankert. Laut § 48 GEG müssen Eigentümer bestimmter Gebäudearten, wie Wohngebäude mit unzureichender Dämmung, ihre Gebäude auf den Mindeststandard bringen, sofern umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Das GEG verpflichtet Hausbesitzer jedoch nicht zu einer Komplettsanierung ohne Anlass – die Sanierungspflicht tritt nur in bestimmten Fällen ein. Ein entscheidendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2022 bestätigte, dass Sanierungen ohne zwingenden Grund nicht erzwingbar sind. Es bleibt jedoch den Ländern überlassen, weitergehende Regelungen zu schaffen, was regional unterschiedlich gehandhabt wird.

Technische Anforderungen und wirtschaftliche Umsetzung

Die Umsetzung energetischer Maßnahmen bedeutet oft eine komplexe technische Herausforderung. Neben Dämmungs- und Fensteraustauschmaßnahmen sind Heizsysteme und erneuerbare Energiequellen, wie Photovoltaikanlagen, zentrale Bestandteile solcher Sanierungen. Laut einer Studie des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik aus dem Jahr 2021 können gezielte energetische Maßnahmen den Energieverbrauch um bis zu 60 Prozent reduzieren. Für Eigentümer ist jedoch nicht nur der energetische Vorteil relevant: Der finanzielle Aufwand stellt eine bedeutende Hürde dar. Daher sind Fördermittel und steuerliche Vorteile, die in § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgehalten sind, ein wesentliches Argument für die Durchführung. Staatliche Förderprogramme bieten zinsgünstige Kredite und Zuschüsse, was die finanzielle Belastung erheblich reduziert.

Verpflichtende Sanierung: Der „Modernisierungszwang“

Eine weitere juristische Fragestellung ist, wann eine Sanierung tatsächlich zur Pflicht wird und in welchem Umfang dieser Modernisierungszwang greift. Laut § 47 GEG sind Eigentümer verpflichtet, nach bestimmten Fristen ihre Heizsysteme zu modernisieren, wenn diese älter als 30 Jahre sind. Eine umfassende Sanierungspflicht für Bestandsimmobilien gibt es in Deutschland jedoch nicht. Dies unterscheidet Deutschland von anderen europäischen Ländern, wie Frankreich und den Niederlanden, die teilweise striktere Vorschriften erlassen haben. Ein wegweisendes Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) aus dem Jahr 2023 deutete allerdings darauf hin, dass nationale Gesetzgeber energetische Anforderungen auch bei Bestandsimmobilien weiter verschärfen könnten, was auf eine strikte Verpflichtung in naher Zukunft hinweist. Daher ist es für Eigentümer ratsam, sich frühzeitig über künftige Anforderungen zu informieren.

Wirtschaftliche und ökologische Vorteile einer freiwilligen Sanierung

Abseits gesetzlicher Vorgaben bieten energetische Sanierungen auch deutliche wirtschaftliche und ökologische Vorteile. Studien, wie die des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus dem Jahr 2022, zeigen, dass eine erhöhte Energieeffizienz zu einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie führen kann. Bei einem Verkauf oder einer Vermietung spielt der energetische Zustand heute eine immer größere Rolle. Zudem lassen sich durch die Senkung der Energiekosten die Investitionen über mehrere Jahre hinweg amortisieren. Die ökologische Dimension ist für viele Immobilienbesitzer ebenfalls relevant: Eine Reduzierung des CO₂-Ausstoßes trägt zur Erreichung der Klimaziele bei und senkt den ökologischen Fußabdruck. Die Wahl nachhaltiger Bau- und Dämmmaterialien ist hier ein weiterer positiver Aspekt, der sowohl wirtschaftlich als auch umwelttechnisch Vorteile bringt.

Fazit und zukünftige Entwicklungen

Die Pflicht zur energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien ist in Deutschland aktuell noch begrenzt, könnte jedoch durch künftige Gesetzesinitiativen verstärkt werden. Besonders das Gebäudeenergiegesetz sowie mögliche europäische Vorgaben sollten von Eigentümern beachtet werden, um sich frühzeitig auf eventuelle Änderungen vorzubereiten. Die freiwillige Sanierung bietet langfristige finanzielle Vorteile und steigert die Attraktivität der Immobilie. Für Eigentümer ist es daher ratsam, sich fortlaufend über gesetzliche Änderungen und Fördermöglichkeiten zu informieren und gegebenenfalls Beratungen von Energieexperten in Anspruch zu nehmen. Eine ganzheitliche Betrachtung der technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte ist dabei entscheidend.

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