Hausgeldabrechnung 2024 fehlt: Was jetzt tun?

Viele Gemeinschaften stehen im Oktober 2025 ohne beschlossene Hausgeldabrechnung 2024 da – mit Folgen für Liquidität, Nachschüsse und die Betriebskostenabrechnung vermieteter Einheiten. Rechtlich ist die Lage klarer, als es im Alltag wirkt: Nach Ablauf des Kalenderjahres muss der Verwalter eine Jahresabrechnung erstellen und die Eigentümer beschließen über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse; zusätzlich schuldet der Verwalter einen Vermögensbericht für das abgelaufene Jahr. Die Versammlung muss mindestens einmal jährlich einberufen werden. Wer nach einem Verwalterwechsel abrechnungspflichtig ist, hat der BGH geklärt. Der Beitrag zeigt, welche Hebel Eigentümer und Verwalter jetzt haben – von Akteneinsicht über Einberufungsverlangen und gerichtliche Beschlussersetzung bis zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans – und was Vermieter trotz fehlender WEG‑Abrechnung fristwahrend tun müssen.

Was rechtlich „fehlt“ – und wer abrechnen muss

Mit Ablauf des Kalenderjahres 2024 ist der Verwalter verpflichtet, die Jahresabrechnung aufzustellen; die Eigentümer beschließen hierüber nicht mehr in Gänze, sondern nur über die Einforderung von Nachschüssen bzw. die Anpassung der Vorschüsse („Abrechnungsspitze“). Zusätzlich ist ein Vermögensbericht zu erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen. All dies folgt aus § 28 WEG. Die Versammlung ist mindestens einmal jährlich einzuberufen; die Einladungsfrist soll drei Wochen betragen (§ 24 WEG). In der Praxis bedeutet das: Auch wenn noch kein Beschluss gefasst ist, steht die Pflicht des Verwalters zur Erstellung der Unterlagen.

Kommt es zum Verwalterwechsel, trifft die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung grundsätzlich denjenigen Verwalter, der beim Entstehen der Abrechnungspflicht im Amt war. Der BGH hat dies mit Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17 herausgearbeitet – wichtig etwa, wenn der alte Verwalter Anfang 2025 ausschied. Praxisbeispiel: Wechsel im Januar 2025 – die Abrechnung 2024 muss (je nach Entstehenszeitpunkt der Pflicht) regelmäßig vom „Pflicht‑Verwalter“ erstellt werden; Untätigkeit kann zu Schadensersatz führen.

MIV‑Praxistipp: Prüfen Sie getrennt: Abrechnung und Vermögensbericht. Letzterer ist nach § 28 Abs. 4 WEG eigenständig geschuldet – und kann häufig schneller vorgelegt werden, um Transparenz zu schaffen.

Handlungsfähig bleiben: Einsichtsrechte und Zahlenbasis sichern

Auch ohne fertige Abrechnung sind Eigentümer nicht rechtlos: Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG). Dazu zählen typischerweise die Bankkontoauszüge der WEG, Dienstleister‑/Ableseabrechnungen (Heizung/Wasser), Versicherungsnachweise und Beleglisten. In der Praxis wird die Einsicht auch digital gewährt; entscheidend ist, dass die tatsächliche Einsichtnahme ermöglicht wird.

Praxisbeispiel: Ein Eigentümer lässt sich die Kontoauszüge 01–12/2024 und die offenen Posten zeigen und erkennt eine Unterdeckung – Basis für einen eilbedürftigen Beschluss zu Nachschüssen.

MIV‑Praxistipp: Fordern Sie Einsicht terminiert (Datum, Uhrzeit) an und dokumentieren Sie fehlende Unterlagen. So bereiten Sie belastbare Beschlüsse (Weisung, Fristsetzung) oder – falls nötig – Haftungsfragen vor. Rechtsdogmatische Anknüpfungspunkte sind § 18 Abs. 4 WEG (Einsicht) und § 28 WEG (Rechnungslegung).

Versammlung verlangen – und nötigenfalls den Beschluss ersetzen lassen

Der Verwalter muss die Eigentümerversammlung mindestens jährlich einberufen; die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 1, 4 WEG). Eigentümer können eine Einberufung verlangen, wenn die Beschlussfassung – etwa über Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG – im Interesse der ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich ist. Kommt es trotz Verlangen nicht zur Einladung, eröffnet § 24 Abs. 3 WEG Lösungen: Fehlt ein Verwalter oder weigert sich dieser pflichtwidrig, kann der Beiratsvorsitzende einladen; außerdem kann ein Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung ermächtigt werden.

Bleibt eine notwendige Beschlussfassung aus (z. B. Nachschüsse/Vorschussanpassung), kann das Amtsgericht auf Klage eines Eigentümers den fehlenden Beschluss ersetzen (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG – „Beschlussersetzung“). Praxisbeispiel: Trotz Verlangen keine Einladung – der Beiratsvorsitzende lädt nach § 24 Abs. 3 WEG ein; vorsorglich wird parallel Beschlussersetzung zu Nachschüssen beantragt, damit Liquidität gesichert wird, falls die Versammlung scheitert.

MIV‑Praxistipp: Legen Sie dem Einberufungsverlangen ausformulierte Beschlusstexte bei (Nachschüsse, Vorschussanpassung, Frist/Weisung an den Verwalter). Das erleichtert eine schnelle Fassung – und, falls nötig, die gerichtliche Ersetzung.

Vermietete Einheit: Miet‑BK‑Abrechnung fristwahrend – auch ohne WEG‑Beschluss

Für Vermieter mit Sondereigentum gilt das Mietrecht: Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis 31.12.2025 zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB für den Abrechnungszeitraum 2024). Nach Fristablauf sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen – es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Dass eine fehlende oder verspätete WEG‑Jahresabrechnung diese Frist nicht verlängert, hat der BGH ausdrücklich entschieden (VIII ZR 249/15, Urt. v. 25.01.2017; VIII ZR 50/16, Beschl. v. 14.03.2017). Konsequenz: Vermieter müssen trotz fehlenden WEG‑Beschlusses fristgerecht mit den verfügbaren Belegen abrechnen.

Praxisbeispiel: Die WEG hat noch nicht beschlossen. Der Vermieter nutzt die Einsicht in Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG) und die Dienstleister‑Abrechnungen als Datenbasis, kennzeichnet nötige Schätzungen transparent und rechnet bis 31.12.2025 ab; etwaige Korrekturen werden nachgereicht, ohne die Jahresfrist zu reißen. MIV‑Praxistipp: Trennen Sie intern strikt zwischen WEG‑Rechnungslegung und Miet‑BK‑Abrechnung – so sichern Sie Forderungen und vermeiden Rechtsnachteile.

Wenn es hakt: Weisung, Abberufung – und Liquidität über Fortgeltungsbeschluss

Erteilt die Versammlung dem Verwalter eine Weisung zur Abrechnung mit Frist, bleibt Untätigkeit ein gravierender Pflichtverstoß (§ 27 WEG). In der Eskalation kommt die Abberufung in Betracht; seit WEMoG ist der Verwalter jederzeit abberufbar, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Parallel sollte die Gemeinschaft die Liquidität sichern: Der BGH hat klargestellt, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zum Beschluss über den nächsten fortgelten darf (Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18). Das schließt Finanzierungslücken, ohne die Pflicht zur jährlichen Planaufstellung zu beseitigen. Achtung: Ein genereller Fortgeltungsautomatismus für alle künftigen Pläne bedarf einer Vereinbarung (nicht bloß Beschluss, § 10 WEG).

Zur Anfechtung fehlerbehafteter Abrechnungsbeschlüsse hat der BGH (Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 195/23) die Linie nach WEMoG geschärft: Maßgeblich ist die Abrechnungsspitze – nur zahlungsrelevante Fehler, die den Beschlussbetrag beeinflussen, tragen die Ungültigerklärung; formale Mängel des Zahlenwerks ohne Einfluss genügen nicht. Für die Praxis heißt das: Zügig über Nachschüsse/Vorschüsse beschließen, inhaltliche Korrekturen der Jahresabrechnung parallel einfordern. MIV‑Praxistipp: Kombinieren Sie Fortgeltungsbeschluss, Weisung mit Frist + Sanktionsmechanik und – falls nötig – Abberufung; bereiten Sie zugleich eine Beschlussersetzung vor, wenn essenzielle Beschlüsse blockiert werden.

Fazit

Fehlt die Hausgeldabrechnung 2024, bestehen klare Hebel: Einsicht und Vermögensbericht verschaffen Transparenz; die Versammlung lässt sich verlangen und bei Untätigkeit über § 44 WEG gerichtlich ersetzen. Für Vermieter gilt die harte Mietrechtsfrist 31.12.2025 – unabhängig vom WEG‑Beschluss. Wirtschaftlich stabilisiert ein Fortgeltungsbeschluss den Vorschussfluss, während Weisung und – als Ultima Ratio – Abberufung die Pflichten des Verwalters durchsetzen. Entscheidend ist, Recht (WEG/BGB) und Organisation konsequent zu verzahnen – damit Liquidität, Fristen und Rechtsklarheit gewahrt bleiben.