BGH V ZR 206/24: Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel

Der Bundesgerichtshof klärt mit (BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24) eine typische Streitfrage beim Verwalterwechsel zum Jahresende: Scheidet der bisherige Verwalter am 31.12. aus und beginnt der neue Verwalter am 01.01., erstellt grundsätzlich der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das Vorjahr. Maßgeblich ist, dass die Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zur Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG erst am 1. Januar des Folgejahres entsteht. Der Verwalter handelt bei der Aufstellung der Abrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG als Organ der GdWE, sodass eine fortwirkende Organpflicht des ausgeschiedenen Verwalters nicht besteht. 

Für Beirat, Eigentümer und Verwaltung verschiebt sich damit der Blick im Alltag von der „wer hat das Jahr verwaltet“-Logik hin zu klaren Zuständigkeiten: Die GdWE muss abrechnen, der amtierende Verwalter setzt dies praktisch um (§ 18 Abs. 1, § 28 Abs. 2 WEG). Der frühere Verwalter bleibt aber in der Pflicht, geordnet zu übergeben und über Einnahmen und Ausgaben Rechnung zu legen (§§ 675, 666, 259 BGB). In der Praxis entscheidet der Verwaltervertrag, ob der Ex‑Verwalter ausnahmsweise trotzdem eine Jahresabrechnung erstellen soll; ohne ausdrückliche Klausel wird das regelmäßig scheitern. 

Streitpunkt Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel

Ein Verwalterwechsel „zum Kalenderjahr“ ist in vielen Gemeinschaften Standard: Der alte Vertrag endet am 31.12., der neue beginnt am 01.01. Genau in diesem Übergang entsteht häufig Streit, weil die Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr erst im Folgejahr erstellt und in der Eigentümerversammlung besprochen wird (§ 28 Abs. 2 WEG). Eigentümer erwarten dann oft, dass der frühere Verwalter „sein Jahr“ abrechnet, während der neue Verwalter auf fehlende Unterlagen, fehlende Kontovollmachten oder offene Rechnungen stößt. Für den Beirat wird das schnell zur Frage, wer überhaupt handeln muss, damit Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse beschlossen werden können.

Das Urteil hilft auch, die Diskussion über „Fristen“ zu versachlichen. Das Gesetz nennt für die Aufstellung der Jahresabrechnung keine starre Tagesfrist, knüpft aber die Beschlussfassung an den Zeitraum nach Ablauf des Kalenderjahres (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für die Praxis heißt das: Je früher die Unterlagen vollständig sind, desto eher kann die GdWE über Abrechnungsspitzen und neue Vorschüsse entscheiden. Einen Überblick, welche Fristen bei Einladung und Jahresabrechnung zwingend sind, unterstützt Sie dabei, den Ablauf realistisch zu planen und formelle Konflikte zu vermeiden.

Wichtig: Die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nicht identisch mit der „Rechnungslegung“ des ausgeschiedenen Verwalters. Die Jahresabrechnung soll die Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres geordnet darstellen und als Grundlage dienen, damit die Eigentümer über Nachschüsse oder Anpassungen von Vorschüssen beschließen können (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Rechnungslegung meint dagegen, dass der frühere Verwalter die Geldbewegungen vollständig offenlegt und Unterlagen herausgibt, damit die Gemeinschaft weiter handlungsfähig bleibt (§§ 675, 666, 259 BGB). Diese Unterscheidung entscheidet oft darüber, ob eine Forderung praktisch durchsetzbar ist.

Rechtsrahmen nach dem WEMoG

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.12.2020 liegt die Verantwortung für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Dazu zählt auch, dass die GdWE eine Jahresabrechnung aufstellen lässt, um später über Nachschüsse oder Vorschüsse entscheiden zu können (§ 28 Abs. 2 WEG). Der Verwalter ist dabei nicht „persönlich“ Abrechnungsschuldner, sondern das Organ, das die Aufgabe für die Gemeinschaft ausführt. Deshalb ist die Frage „wer muss abrechnen“ immer zuerst eine Frage nach dem Zeitpunkt, in dem die Abrechnungspflicht entsteht und wer dann Verwalter ist.

§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt darauf ab, dass die Eigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über Nachschüsse oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse entscheiden. Daraus folgt: Die Pflicht der GdWE, eine Jahresabrechnung als Entscheidungsgrundlage bereit zu stellen, entsteht erst, wenn das Kalenderjahr tatsächlich beendet ist, also im Grundsatz am 1. Januar des Folgejahres. Das ist mehr als Wortklauberei, weil bei einem Verwalter, dessen Bestellung mit Ablauf des 31.12. endet, gerade kein „Überschneidungstag“ bleibt. Für Gemeinschaften mit Verwalterwechsel zum Jahreswechsel wird damit der neue Verwalter zur Schlüsselfigur, auch wenn er die laufenden Buchungen des Vorjahres nicht selbst erfasst hat.

Praxistipp: Wenn Sie bei einem Wechsel zum 31.12. trotzdem möchten, dass der ausgeschiedene Verwalter die Abrechnung für „sein“ Jahr erstellt, reicht eine allgemeine Formulierung im Verwaltervertrag meist nicht aus. Praktisch brauchbar sind nur Klauseln, die den Abrechnungszeitraum, die zu liefernden Daten (Kontoumsätze, Belege, Salden, Umlageschlüssel) und den Zeitpunkt der Leistung konkret benennen. Außerdem sollte die Vergütung dafür geregelt sein, weil die Abrechnung oft erst nach Vertragsende entsteht und dann zusätzliche Arbeitszeit bindet (§ 28 Abs. 2 WEG). Ohne klare Regel verlagert sich der Aufwand auf den neuen Verwalter, der diese Mehrarbeit im Zweifel nur über eine Anpassung des Vertrags abbilden kann.

Kernaussagen aus dem Urteil

Im entschiedenen Fall verlangte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von der früheren Verwalterin die Jahresabrechnung 2022, obwohl die neue Verwalterin ab dem 01.01.2023 bestellt war. (BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24) ordnet die Zuständigkeit strikt nach dem gesetzlichen Rollenbild: Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist die Gemeinschaft verpflichtet, der Verwalter stellt sie nur als ausführendes Organ auf (§ 18 Abs. 1, § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Senat stellt klar, dass § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG keinen direkten Anspruch der Gemeinschaft gegen den ausgeschiedenen Verwalter begründet, weil dessen Organstellung mit dem Ende der Bestellung wegfällt. Die Entscheidung gilt typischerweise genau für den Wechsel zum 31.12., weil dann die Abrechnungspflicht erst entsteht, wenn der neue Verwalter bereits im Amt ist. Für die Praxis bedeutet das: Wer „die Abrechnung 2022“ einklagt, muss zuerst prüfen, gegen wen der Anspruch nach dem geltenden WEG überhaupt gerichtet ist.

Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem die Pflicht der GdWE zur Abrechnung entsteht: § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG spricht von der Beschlussfassung „nach Ablauf“ des Kalenderjahres. (BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24) konkretisiert dieses Prüfkriterium dahin, dass die Abrechnungspflicht im Regelfall erst am 1. Januar des Folgejahres entsteht und nicht schon „mit Ablauf“ des 31. Dezember. Damit scheidet bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende eine fortwirkende Organpflicht des alten Verwalters aus; der neue Verwalter muss als Organ die Abrechnung auch dann erstellen, wenn sie sich auf Vorjahre bezieht (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Zur Reichweite gehört aber auch die Gegenkonstellation: Reicht die Bestellung des bisherigen Verwalters über den 1. Januar hinaus, kann die vertragliche Pflicht zur Jahresabrechnung schon während seiner Amtszeit entstehen und später nicht allein durch Amtsende entfallen. Scheidet der Verwalter hingegen mit Ablauf des 31.12. aus, fehlt es an einer solchen Entstehung; dann kann nur eine ausdrückliche Vertragsklausel die Jahresabrechnung trotzdem dem Ex‑Verwalter zuweisen. Für Beiräte und Eigentümer heißt das, dass Beschlüsse über Verwalterwechsel und Vertragsinhalte zusammen gedacht werden müssen, weil sonst die Abrechnungslast ungeplant beim Nachfolger liegt.

Wichtig: Auch wenn der frühere Verwalter die Jahresabrechnung nicht erstellen muss, bleibt er nicht „draußen vor“. (BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24) betont, dass der ausgeschiedene Verwalter der GdWE gegenüber Rechnungslegung schuldet und für Vollständigkeit und Richtigkeit der erfassten Einnahmen und Ausgaben einstehen muss (§§ 675, 666, 259 BGB). Die Reichweite hängt dabei von den konkreten Verwaltungsvorgängen ab: Je mehr Zahlungsverkehr, Vertragsänderungen und Schadensfälle im Jahr liefen, desto wichtiger sind geordnete Belegketten und ein sauberer Übergabeplan. Für die Praxis sollte der neue Verwalter daher frühzeitig eine strukturierte Unterlagenliste anfordern und die Eigentümer über ihre Informationsrechte aufklären; hilfreich ist der Beitrag dazu, welche Informationspflichten eine WEG‑Verwaltung hat.

Übergabe, Unterlagen und Rechnungslegung

Nach dem Urteil liegt der praktische Druck beim neuen Verwalter: Er soll die Jahresabrechnung aufstellen, obwohl er die laufende Buchhaltung des Vorjahres nicht geführt hat (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Damit das gelingt, braucht er Zugriff auf Bankkonten, Buchungsdaten, Verträge und Belege, die typischerweise noch beim Vorgänger liegen. Aus dem Übergang folgt deshalb ein klarer Doppelstrang: Die neue Verwaltung erstellt die Abrechnung als Organ der GdWE, der frühere Verwalter liefert die dafür nötigen Grundlagen im Rahmen seiner Rechnungslegungspflicht (§§ 675, 666, 259 BGB). Ohne diese Rollenverteilung drohen zwei Risiken zugleich: verzögerte Abrechnung und eine Abrechnung auf lückenhafter Datenbasis.

Praxistipp: Legen Sie beim Verwalterwechsel ein kurzes, schriftliches Übergabeschema fest, das sowohl Beirat als auch beide Verwaltungen kennen. Damit reduzieren Sie Streit darüber, ob „schon alles da“ ist, und Sie schaffen eine Grundlage, um Rechnungslegung notfalls gezielt einzufordern (§§ 675, 666 BGB). Sinnvoll ist es, die Übergabe nicht nur als Aktenpaket zu sehen, sondern als Abfolge von Prüfschritten: Zuerst müssen Konten, Vollmachten und laufende Zahlungen gesichert sein; erst danach lohnt sich der eigentliche Aufbau der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG.

1. Übergabeprotokoll mit Stichtag, Kontenübersicht und festen Ansprechpartnern auf beiden Seiten festhalten.
2. Bankunterlagen sichern: Kontoauszüge, Lastschriftmandate, Daueraufträge, offene Posten und Rücklastschriften.
3. Belege und Verträge vollständig übernehmen: Rechnungen, Wartungen, Versicherungen, Beschlusssammlung, Schlüssel- und Dienstleisterlisten.
4. Buchungsdaten prüfen: Hausgeldkonten, Rücklage, Einzelkonten, Abgrenzungen, Salden zum 31.12. dokumentieren.
5. Verbrauchsdaten sammeln: Zählerstände, Ableseprotokolle, Abrechnungsdienst-Unterlagen, damit Umlagen nachvollziehbar bleiben.
6. Offene Vorgänge markieren: Schäden, Gewährleistung, laufende Handwerkeraufträge, Rückstände, Mahnwesen, Streitpunkte im Eigentümerkreis.

Praxisbeispiel: Eine GdWE wechselt die Verwaltung zum 01.01.; im März stellt sich heraus, dass der frühere Verwalter zwar einzelne Ordner übergeben hat, aber Kontoauszüge und mehrere Handwerkerrechnungen fehlen. In dieser Lage kann der neue Verwalter die Jahresabrechnung zwar formal als Organ der GdWE aufstellen (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG), läuft aber Gefahr, dass Eigentümer die Zahlen später wegen fehlender Nachvollziehbarkeit in Frage stellen. Praktisch sinnvoll ist deshalb ein zweigleisiges Vorgehen: Die GdWE setzt den Ex‑Verwalter schriftlich zur Ergänzung der Rechnungslegung in Verzug und dokumentiert parallel, welche Posten in der Abrechnung nur vorläufig geklärt sind (§§ 675, 666, 259 BGB). So bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig, ohne die Verantwortung für Datenlücken stillschweigend zu übernehmen.

Entscheidungspunkte für Beirat und Verwaltung

Für die Verwaltungspraxis lässt sich das Urteil auf wenige Prüfsteine verdichten. Klären Sie zuerst den Bestellungszeitpunkt: Wer am 1. Januar im Amt ist, ist als Organ der GdWE für die Jahresabrechnung zuständig (§ 28 Abs. 2 WEG). Prüfen Sie danach den Vertrag des ausgeschiedenen Verwalters: Gibt es eine ausdrückliche Regel, dass er die Abrechnung für das Vorjahr noch erstellt, oder bleibt es bei der reinen Rechnungslegung nach §§ 675, 666, 259 BGB? Legen Sie schließlich fest, wie die Übergabe dokumentiert wird, damit die neue Verwaltung nicht mit einer Mischung aus Datenlücken und Erwartungsdruck startet. Je klarer die Rollen sind, desto leichter lassen sich Abrechnung, Beschlussfassung und spätere Kontrolle im Eigentümerkreis organisieren.

Praxistipp: Nehmen Sie den Verwalterwechsel als Anlass, die Zuständigkeiten auch finanziell sauber abzubilden. Wenn der neue Verwalter die Abrechnung für ein Vorjahr erstellen muss, sollte das im Leistungsbild und in der Vergütung erkennbar sein; sonst entsteht später Streit über „Sonderhonorar“ und Prioritäten (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Umgekehrt sollte der ausgeschiedene Verwalter wissen, dass seine Pflicht nicht mit dem Schlüsselabgeben endet, sondern mit einer vollständigen, prüfbaren Rechnungslegung samt Unterlagen (§§ 675, 666, 259 BGB). Mit einem klaren Übergabeprotokoll, festen Ansprechpartnern und einer realistischen Zeitplanung lässt sich das Risiko von Abrechnungsfehlern und Eskalationen deutlich senken.