Betriebskostenabrechnung bei Eigentümerwechsel: Wer muss abrechnen?

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie während des laufenden Abrechnungsjahres stellen sich viele Fragen – insbesondere zur Abrechnung der Betriebskosten. Muss der Verkäufer abrechnen, weil er während des Großteils des Jahres Eigentümer war? Oder liegt die Pflicht beim Käufer, weil er beim Ende des Abrechnungszeitraums Eigentümer ist? Diese Konstellation führt häufig zu Missverständnissen und rechtlichen Unsicherheiten – nicht nur für Käufer und Verkäufer, sondern auch für die betroffenen Mieter. In diesem Beitrag erklären wir die rechtlichen Hintergründe, zeigen anhand von Urteilen auf, wer wann verpflichtet ist – und geben Tipps für eine konfliktfreie Lösung.

Gesetzliche Grundlagen der Abrechnungspflicht

Grundlage für die Pflicht zur Betriebskostenabrechnung ist § 556 Abs. 3 BGB. Demnach muss der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkosten gegenüber dem Mieter abrechnen. Doch wer ist in diesem Fall der „Vermieter“ – der alte oder der neue Eigentümer?

Die zentrale gesetzliche Regelung trifft keine ausdrückliche Aussage darüber, wer bei einem Eigentümerwechsel in der Pflicht steht. Die Rechtsprechung hat jedoch klargestellt: Maßgeblich ist der Stand im Grundbuch zum Ende des Abrechnungsjahres. Das bedeutet: Auch wenn der Verkäufer den Großteil des Jahres Eigentümer war, ist in aller Regel der Käufer zur Abrechnung verpflichtet – und zwar auch gegenüber dem Mieter, der meist keine Kenntnis vom Eigentümerwechsel hat. Die Abrechnungspflicht geht damit kraft Gesetzes auf den neuen Eigentümer über. Dies wurde durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.09.2000 (Az. III ZR 211/99) ausdrücklich bestätigt.

Wer muss die Betriebskostenabrechnung erstellen?

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der neue Eigentümer zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verpflichtet, wenn er zum Ende des Abrechnungsjahres im Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet, dass der Erwerber auch dann die Abrechnung vornehmen muss, wenn der Verkäufer den Großteil des Jahres Eigentümer war. Entscheidend ist die Eigentümerstellung am 31. Dezember des Abrechnungsjahres. Diese Pflicht ergibt sich unmittelbar aus dem Mietrecht (§ 566 BGB i. V. m. § 556 Abs. 3 BGB).

Im Urteil des BGH vom 14.09.2000 (Az. III ZR 211/99) wurde klargestellt, dass der Käufer in die mietvertraglichen Verpflichtungen eintritt und daher zur Abrechnung verpflichtet ist – unabhängig von der tatsächlichen Dauer seines Eigentums im Abrechnungsjahr.

Sonderfall: Abrechnungszeitraum endet vor Eigentumsübergang

Anders liegt der Fall, wenn der Eigentumswechsel nach dem Abrechnungszeitraum erfolgt. In solchen Fällen bleibt die Abrechnungspflicht beim bisherigen Eigentümer, da dieser zum maßgeblichen Stichtag Vermieter war.

Diese Rechtsauffassung wurde durch den Bundesgerichtshof im Urteil vom 29.09.2004 (Az. XII ZR 148/02) bestätigt. Der BGH stellte fest, dass der bisherige Eigentümer verpflichtet ist, die Betriebskosten für das Jahr abzurechnen, in dem er am Ende des Zeitraums als Vermieter galt – auch wenn die Immobilie kurz danach verkauft wurde.

Käufer haftet unabhängig von interner Regelung

Besonders praxisrelevant ist die Frage, wie interne Vereinbarungen im Kaufvertrag zu bewerten sind. Selbst wenn dort festgelegt wurde, dass der Verkäufer die Abrechnung erstellen soll, ist der Erwerber zur Abrechnung gegenüber dem Mieter verpflichtet.

Das OLG Düsseldorf hat dies im Urteil vom 03.03.1995 (Az. 10 U 90/94) klar festgestellt. Danach kann der Mieter seine Rechte ausschließlich gegenüber dem aktuellen Eigentümer geltend machen – interne Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer entfalten keine Außenwirkung gegenüber dem Mieter.

Diese Rechtsprechung dient dem Mieterschutz und sorgt dafür, dass für den Mieter klar erkennbar ist, wer sein Ansprechpartner ist. Der Erwerber sollte daher vertraglich regeln, dass der Verkäufer die notwendigen Unterlagen übergibt und ggf. den Aufwand für die Abrechnung entschädigt.

Betriebskostenabrechnung vs. WEG-Abrechnung

Zu unterscheiden ist zwischen der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter und der Hausgeldabrechnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Die Hausgeldabrechnung wird vom Verwalter für die Eigentümer erstellt. Dabei erfolgt die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums auf Basis des geltenden Verteilungsschlüssels. Bei einem Eigentumswechsel während des Abrechnungsjahres ist für die interne Abrechnung in der Regel der Zeitraum der tatsächlichen Nutzung maßgeblich, weshalb oft zwischen Käufer und Verkäufer eine Aufteilung nach Monaten vereinbart wird.

Im Gegensatz dazu richtet sich die Betriebskostenabrechnung nach dem Mietrecht. Maßgeblich ist ausschließlich der Eigentümerstand zum 31.12., wie es das Urteil des BGH vom 14.09.2000 (Az. III ZR 211/99) ausdrücklich betont. Käufer und Verkäufer müssen daher intern eine klare Regelung über die anteilige Verteilung der bereits geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen treffen, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Expertentipp der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV)

Als erfahrene WEG- und Mietverwaltung erleben wir häufig, dass die Betriebskostenabrechnung bei unterjährigem Eigentumswechsel zur Konfliktquelle wird – insbesondere dann, wenn die Übergabe zwischen Käufer und Verkäufer nicht ordentlich dokumentiert wurde.

Unser Tipp: Klären Sie im Kaufvertrag eindeutig, wer dem Mieter gegenüber abrechnet, und stellen Sie sicher, dass der Käufer sämtliche Abrechnungsunterlagen, Vorauszahlungsnachweise, Belege und Zählerstände erhält. Sorgen Sie außerdem dafür, dass eine Rückabwicklung bei etwaigen Nachzahlungen geregelt ist. In unserer Praxis übernehmen wir die Abstimmung zwischen Alt- und Neueigentümer und entlasten unsere Kunden mit rechtssicheren Übergabeprotokollen.

Fazit: Abrechnungspflicht liegt fast immer beim neuen Eigentümer

Auch bei einem unterjährigen Immobilienverkauf muss in der Regel der Käufer die Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen – unabhängig davon, ob er alle Kosten getragen hat. Verkäufer sollten frühzeitig alle relevanten Unterlagen übergeben, um dem Erwerber die Abrechnung zu ermöglichen. Ohne klare Regelungen im Kaufvertrag drohen unnötige Konflikte, insbesondere wenn Fristen verpasst werden.

Die Urteile des BGH (III ZR 211/99 und XII ZR 148/02) sowie des OLG Düsseldorf (10 U 90/94) geben dabei eine klare rechtliche Orientierung, wer wann zur Abrechnung verpflichtet ist. Wer gut vorbereitet ist und rechtzeitig kommuniziert, kann rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden und ein transparentes Mietverhältnis sicherstellen.