Wie wird die Höhe des Hausgeldes in der WEG berechnet?

Das Hausgeld ist ein zentraler Bestandteil der finanziellen Organisation in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es deckt laufende Kosten, Verwaltungskosten und weitere Verpflichtungen der Gemeinschaft ab. Doch wie wird die Höhe des Hausgeldes ermittelt, und welche Faktoren spielen dabei eine Rolle? Dieser Artikel beleuchtet die Berechnung, Bestandteile und rechtlichen Grundlagen des Hausgeldes und geht detailliert auf alle relevanten Aspekte ein.

Grundlagen des Hausgeldes

Definition: Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft leistet, um gemeinschaftliche Kosten zu decken. Diese Vorauszahlungen sorgen dafür, dass die WEG alle laufenden Ausgaben rechtzeitig begleichen kann. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass das Hausgeld nicht alle Kostenarten umfasst (z. B. die Instandhaltungsrücklage).
Rechtliche Grundlage: Die Ermittlung des Hausgeldes basiert auf dem Wirtschaftsplan, der gemäß § 28 WEG erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Der Wirtschaftsplan dient als Prognose der zu erwartenden Kosten für das nächste Jahr und ist bindend für die Beitragsleistung der Eigentümer.
Zweck: Das Hausgeld dient der Sicherstellung der finanziellen Stabilität der WEG. Es deckt laufende Kosten und garantiert die Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums, z. B. durch die Bezahlung von Dienstleistungen oder Energiekosten.

Bestandteile des Hausgeldes

Bestandteil	Beschreibung	Beispiele
Betriebskosten	Regelmäßig anfallende Kosten für den Betrieb des Gemeinschaftseigentums, umgelegt gemäß BetrKV.	Wasserverbrauch, Abwassergebühren, Allgemeinstrom (z. B. für Flure oder Treppenhausbeleuchtung), Gartenpflege, Müllabfuhr.
Heizkosten	Kosten für Heizung und Warmwasser, die gemäß Heizkostenverordnung (mind. 50 % verbrauchsabhängig) abgerechnet werden.	Heizkostenverteiler für die Verbrauchserfassung, zentrale Heizungsanlage, Wartungskosten der Heizungsanlage.
Verwaltungskosten	Kosten für die Verwaltertätigkeit und Verwaltung der Gemeinschaft, die im Verwaltervertrag geregelt sind.	Verwaltervergütung, Buchhaltungskosten, Kosten für die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen, Erstellung von Wirtschaftsplänen.
Versicherungskosten	Prämien für den Schutz des Gemeinschaftseigentums gegen unterschiedliche Risiken.	Gebäudeversicherung (z. B. gegen Feuer- und Wasserschäden), Haftpflichtversicherung, Elementarversicherungen (z. B. für Unwetterschäden).

Wichtiger Hinweis: Die Instandhaltungsrücklage ist kein Bestandteil des Hausgeldes. Sie wird getrennt im sogenannten Rücklagenplan erfasst, der auf Grundlage einer langfristigen Instandhaltungsplanung erstellt wird. Die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage erfolgt zwar oft gemeinsam mit dem Hausgeld, ist jedoch rechtlich und organisatorisch separat zu betrachten.

Wie wird das Hausgeld berechnet?

Die Berechnung des Hausgeldes erfolgt auf Basis eines strukturierten Wirtschaftsplans, der die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommende Jahr abbildet. Die Erstellung und Verabschiedung des Wirtschaftsplans erfolgt wie folgt:

Schritt 1: Der Verwalter erstellt den Wirtschaftsplan, indem er die voraussichtlichen Kosten für das kommende Jahr ermittelt. Dabei werden sowohl regelmäßige Kosten (z. B. Betriebskosten) als auch zu erwartende Sonderkosten (z. B. Reparaturen) berücksichtigt.
Schritt 2: Die im Wirtschaftsplan ermittelten Gesamtkosten werden auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Hierbei kommen verschiedene Verteilungsschlüssel zum Einsatz, z. B. nach Wohnfläche, Verbrauch oder Anzahl der Einheiten.
Schritt 3: Auf Basis des Wirtschaftsplans wird der monatliche Hausgeldbeitrag jedes Eigentümerhaushalts berechnet. Dieser Betrag wird in der Eigentümerversammlung beschlossen und ist bindend.

Beispielrechnung:

Gesamtkosten der WEG: 50.000 Euro (inkl. Betriebskosten, Heizkosten, Verwaltung und Versicherungen).
Verteilung nach Wohnfläche: Ein Eigentümer, der 10 % der Gesamtfläche besitzt, zahlt 5.000 Euro pro Jahr, also 416,67 Euro monatlich.
Zusätzliche Posten wie Sonderumlagen oder zeitlich begrenzte Maßnahmen (z. B. Fassadenreinigung) können ebenfalls in die Berechnung einfließen.

Kann ein Eigentümer die Höhe des Hausgeldes eigenständig bestimmen?

Die Höhe des Hausgeldes kann von einem einzelnen Eigentümer nicht eigenständig festgelegt werden, da es sich hierbei um eine gemeinschaftliche Verpflichtung handelt. Gemäß § 28 WEG wird das Hausgeld auf Basis des beschlossenen Wirtschaftsplans erhoben. Die Entscheidung über die Höhe der Beiträge erfolgt in der Eigentümerversammlung, in der alle Eigentümer ein Mitspracherecht haben.

Sollte ein Eigentümer versuchen, eigenmächtig eine niedrigere Zahlung vorzunehmen, kann dies rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen (z. B. BGH, Urteil vom 10.02.2017, Az.: V ZR 166/16) klargestellt, dass die Gemeinschaft Anspruch auf die vollständige Zahlung des festgesetzten Hausgeldes hat. Eigentümer, die mit den festgelegten Beiträgen nicht einverstanden sind, können diese lediglich im Rahmen einer Anfechtung des Beschlusses rechtlich überprüfen lassen.

Praxisbeispiel: Ein Eigentümer hält seinen Hausgeldanteil für zu hoch und zahlt nur 70 % der festgelegten Summe. Die WEG kann in diesem Fall rechtliche Schritte einleiten, um die Differenz einzufordern, da der Wirtschaftsplan eine bindende Grundlage darstellt.

Besonderheiten und Streitpunkte

Nachzahlungen und Guthaben:
- Nachzahlungen oder Rückzahlungen können entstehen, wenn die tatsächlichen Kosten von den geplanten Kosten im Wirtschaftsplan abweichen. Dies geschieht oft bei Schwankungen in den Energiepreisen oder bei unerwarteten Reparaturen.
Ungerechte Verteilung:
- Streitigkeiten entstehen häufig, wenn Eigentümer die Verteilung der Kosten als unfair empfinden. Dies kann der Fall sein, wenn Gemeinschaftseinrichtungen wie ein Fahrstuhl oder ein Garten von manchen Eigentümern nicht genutzt werden.
Anpassung des Hausgeldes:
- Bei außergewöhnlichen Ereignissen wie einer Sanierungsmaßnahme kann das Hausgeld im laufenden Jahr angepasst werden. Solche Anpassungen müssen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Relevantes Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Urteil vom 10. Februar 2017 (Az.: V ZR 166/16), dass die Eigentümergemeinschaft alleiniger Anspruchsinhaber des Hausgeldes ist. Dies unterstreicht die Bedeutung einer korrekten Verwaltung der Gelder.

Weiteres Relevantes Urteil: In einem weiteren Fall entschied der BGH am 19. Juli 2024 (Az.: Gebe am Ende auch optimierte titels und description für die Beitrag aus und einen Teaser zum Artikel aus 2 Sätzen. Gebe 4 Schlagworte in einer Zeile durch ein Komma getrennt wieder, die für den Beitrag relevant sind ), dass die Genehmigung von Gesamtabrechnungen durch die Eigentümer zwingend ist, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Expertentipp von der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV)

Die Berechnung des Hausgeldes erfordert genaue Planung und Erfahrung. Als professionelle WEG-Verwaltung helfen wir Ihnen, einen realistischen Wirtschaftsplan zu erstellen und die Transparenz für alle Eigentümer sicherzustellen.

Unser Tipp: Planen Sie ausreichend Rücklagen ein, um plötzliche Kostensteigerungen abzufedern. Beachten Sie dabei, dass die Rücklagenplanung getrennt vom Wirtschaftsplan erfolgt. Eine klare Kommunikation mit den Eigentümern minimiert Streitigkeiten und schafft Vertrauen. Zudem empfehlen wir, die Eigentümer in die Entscheidungen über Verteilungsschlüssel einzubeziehen, um Akzeptanz zu schaffen.

Fazit: Planung und Transparenz sind der Schlüssel

Die Höhe des Hausgeldes wird durch den Wirtschaftsplan und die individuellen Gegebenheiten der WEG bestimmt. Transparenz, realistische Annahmen und eine professionelle Verwaltung sind entscheidend, um finanzielle Stabilität zu gewährleisten und Konflikte zu vermeiden. Dabei ist zu beachten, dass die Bildung der Instandhaltungsrücklage separat im Rücklagenplan geregelt wird. Eine enge Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Eigentümern ist der Schlüssel für eine erfolgreiche finanzielle Planung.