Fehlerhafte Heizkostenverteiler: Rechte, Pflichten und Lösungen

Heizkostenverteiler spielen eine zentrale Rolle bei der Verbrauchserfassung in Mietobjekten und Wohnungseigentümergemeinschaften. Doch was passiert, wenn diese Geräte fehlerhafte Werte liefern? Falsche Messungen können zu erheblichen Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen, insbesondere wenn es um die Nebenkostenabrechnung geht. Dieser Beitrag beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, relevante Urteile und praktische Lösungen.

Rechtliche Grundlagen: Heizkostenverteiler und ihre Anforderungen

Gemäß § 556a BGB und der Heizkostenverordnung (HeizKV) sind Vermieter verpflichtet, den Energieverbrauch möglichst verbrauchsgenau zu erfassen. Heizkostenverteiler müssen ordnungsgemäß funktionieren, damit eine korrekte Abrechnung erfolgen kann. Die HeizKV schreibt keine spezifischen Eichfristen für Heizkostenverteiler vor, jedoch sollten diese Geräte regelmäßig gewartet und bei Bedarf ausgetauscht werden, um Fehler zu vermeiden.

In welchen Abständen sollten Heizkostenverteiler gewartet oder ersetzt werden?

Während die Mess- und Eichverordnung (MessEV) explizit Anforderungen an Zähler wie Wasser- und Wärmezähler stellt, gelten für Heizkostenverteiler keine verbindlichen Eichfristen. In der Praxis wird empfohlen, Heizkostenverteiler alle 10 Jahre auszutauschen oder zu überprüfen, um eine genaue Verbrauchserfassung sicherzustellen. Regelmäßige Wartung ist entscheidend, insbesondere bei älteren Geräten oder solchen, die starken Temperaturschwankungen ausgesetzt sind.

Ursachen für fehlerhafte Werte

Technische Fehler: Heizkostenverteiler können durch Verschleiß, Softwarefehler oder defekte Sensoren ungenaue Werte liefern. Besonders ältere Modelle sind anfällig für Störungen, da ihre Messtechnik nicht mehr dem Stand der Technik entspricht. Auch Geräte, die unter extremen Temperaturschwankungen arbeiten, können verfälschte Ergebnisse anzeigen.
Falsche Installation: Fehler bei der Montage, wie das Anbringen der Geräte an der falschen Stelle des Heizkörpers, können die Messwerte beeinträchtigen. Wenn beispielsweise ein Heizkostenverteiler zu nah an einer Hitzequelle wie einer Herdplatte oder einer Lampe installiert wird, misst er einen höheren Verbrauch, als tatsächlich vorliegt.
Ablesefehler: Ablesedienste können bei der manuellen Erfassung der Werte Fehler machen, insbesondere bei schlecht lesbaren Anzeigen oder bei der Verwechslung von Ziffern. Zusätzlich können Kommunikationsfehler bei der Übertragung von Funkwerten auftreten, die die Verbrauchserfassung beeinträchtigen.
Manipulation: Unbefugte Eingriffe durch Mieter oder Dritte, wie das Verstellen oder Manipulieren der Geräte, können die Ergebnisse massiv verfälschen. Dies ist insbesondere bei Geräten ohne Manipulationsschutz ein Problem. Beispiele sind das Abdecken des Heizkostenverteilers oder das Entfernen der Messtechnik.

Rechtsfolgen bei falschen Messwerten

Fehlerhafte Werte haben oft schwerwiegende Konsequenzen:

Anfechtbarkeit der Nebenkostenabrechnung: Gemäß dem Urteil des BGH vom 20. Januar 2016 (Az.: VIII ZR 329/14) können Mieter ihre Heizkosten um bis zu 15 % kürzen, wenn die Verbrauchswerte nachweislich falsch sind. Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Verwendung geeichter Messgeräte nicht nachkommt oder keine nachvollziehbaren Korrekturen vornimmt.
Haftung des Vermieters: Der BGH stellte im Urteil vom 5. März 2013 (Az.: VIII ZR 310/12) klar, dass Vermieter für unplausible oder unmögliche Messwerte verantwortlich sind. Sie müssen diese überprüfen und gegebenenfalls korrigieren. Unterlassen sie dies, können Mieter Überzahlungen zurückfordern. Zudem können Schadensersatzforderungen entstehen, wenn nachweislich durch fehlerhafte Abrechnungen finanzielle Nachteile entstehen.
Nachbesserungspflicht: Der Vermieter ist verpflichtet, fehlerhafte Heizkostenverteiler zu reparieren oder auszutauschen, um zukünftige Abrechnungsfehler zu vermeiden. Diese Pflicht ergibt sich aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht und der Heizkostenverordnung. Verzögerungen können dazu führen, dass Mieter weitere Rechte wie Schadensersatz geltend machen.

Praxisbeispiele bei falschen Werten

Beispiel 1: Ein Mietobjekt verwendet Heizkostenverteiler, die seit mehr als zehn Jahren nicht geeicht wurden. Der Mieter stellt fest, dass die abgerechneten Werte deutlich vom tatsächlichen Verbrauch abweichen. Gemäß § 32 MessEG ist die Abrechnung anfechtbar, und der Vermieter ist verpflichtet, die Messgeräte auszutauschen.
Beispiel 2: In einer Wohnungseigentümerversammlung wird festgestellt, dass die Heizkostenverteiler auf einer Etage manipuliert wurden. Die Eigentümergemeinschaft beschließt, alle betroffenen Abrechnungen neu zu erstellen und die Kosten für die neuen Geräte gemeinschaftlich zu tragen.

Expertentipp der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV)

Als professionelle Haus- und WEG-Verwaltung wissen wir bei der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV), wie wichtig korrekte Verbrauchswerte für eine rechtssichere Abrechnung sind. Unser Tipp: Lassen Sie Ihre Messgeräte regelmäßig prüfen und warten, um Streitigkeiten vorzubeugen. Wir helfen Ihnen bei der Organisation von Wartungs- und Austauschmaßnahmen und unterstützen Sie bei der Erstellung transparenter und fehlerfreier Abrechnungen.

Fazit: Verantwortung und Prävention

Fehlerhafte Werte von Heizkostenverteilern können zu erheblichen Problemen in der Nebenkostenabrechnung führen. Vermieter sollten sicherstellen, dass die Geräte ordnungsgemäß funktionieren und den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Mieter haben das Recht, fehlerhafte Abrechnungen anzufechten und Kürzungen vorzunehmen. Prävention durch regelmäßige Wartung und fachgerechte Installation ist der Schlüssel zur Vermeidung solcher Konflikte.