Was ist das Sondereigentum in einer WEG?

Das Konzept des Sondereigentums ist eine zentrale Säule des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Es regelt, welche Teile einer Immobilie Eigentümern individuell zugeordnet werden können und welche Teile gemeinschaftlich genutzt und verwaltet werden. Eine klare Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist für Eigentümergemeinschaften essenziell, da sie Auswirkungen auf Rechte, Pflichten und Instandhaltungskosten hat. Dieser Artikel beleuchtet die Grundlagen, Unterschiede und praktische Beispiele des Sondereigentums.

Definition und rechtliche Grundlagen vom Sondereigentum

• Was ist Sondereigentum?
  Sondereigentum bezeichnet die Räume einer Immobilie, die einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung zugeordnet sind. Laut § 5 WEG setzt dies die bauliche Abgeschlossenheit und die Eintragung im Grundbuch voraus.
• Relevante Bestandteile:
  Typischerweise zählen Wohnräume, Küchen, Bäder und Kellerräume zum Sondereigentum, sofern sie abgeschlossen und im Grundbuch als solches ausgewiesen sind.
  Beispiel: Nach BGH-Urteil (Az. V ZR 57/12) können wesentliche Gebäudebestandteile, wie Wasserleitungen, jedoch kein Sondereigentum sein, da sie für die Gesamtstruktur des Gebäudes erforderlich sind.
• Gemeinschaftsordnung:
  Die Gemeinschaftsordnung kann detailliert festlegen, welche Bereiche der Immobilie als Sondereigentum gelten. Eine Prüfung dieser Regelungen ist essenziell, um Konflikte zu vermeiden.

Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

• Gemeinschaftseigentum laut § 1 Abs. 5 WEG:
  Gemeinschaftseigentum umfasst alle Gebäudeteile, die für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich sind. Dazu gehören z. B. tragende Wände, das Dach und Fenster.
• Regelungen durch die WEG-Reform 2020:
  Seit der WEG-Reform 2020 können Wohnungseigentümer durch Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung die Zuordnung von Bereichen klar definieren. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass Inhalte der Gemeinschaftsordnung nicht per Beschluss geändert werden können. Beschlüsse über abweichende Regelungen müssen stets in der Beschlusssammlung dokumentiert werden und erfordern die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Diese Regelungen schaffen in der Praxis Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
• Typische Streitpunkte:
  • Fenster: Laut BGH-Urteil (Az. V ZR 174/11) zählen Fenster einschließlich Rahmen zum Gemeinschaftseigentum, da sie Teil der Gebäudestruktur sind und für die Wärmedämmung entscheidend sind. Regelungen zu Reparaturen oder Erneuerungen müssen klar definiert sein, um Missverständnisse zu vermeiden.
  • Wohnungseingangstüren: Gemäß BGH-Urteil (Az. V ZR 212/12) sind Wohnungseingangstüren ebenfalls Gemeinschaftseigentum, selbst wenn in der Teilungserklärung eine andere Zuordnung vorgenommen wurde. Unsicherheiten entstehen häufig, wenn keine klaren Regelungen oder keine Beschlüsse vorliegen.
• Praktische Relevanz:
  Die Abgrenzung hat entscheidende Bedeutung für Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Eigentümer tragen die Kosten für Sondereigentum, während Gemeinschaftseigentum aus der Instandhaltungsrücklage finanziert wird. Klar formulierte Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse schaffen hier für alle Beteiligten Sicherheit.

Rechte und Pflichten von Eigentümern

• Nutzungsrechte:
  Eigentümer dürfen ihr Sondereigentum grundsätzlich frei nutzen und gestalten, solange dies nicht gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt.
• Pflichten:
  • Eigentümer sind für die Instandhaltung des Sondereigentums verantwortlich (z. B. Bodenbeläge, sanitaire Anlagen).
  • Bauliche Veränderungen, die Gemeinschaftseigentum betreffen, erfordern die Zustimmung der Gemeinschaft.
• Relevantes Urteil:
  Im Urteil BGH (Az. V ZR 48/21) wurde entschieden, dass Eigentümer auch bei Störungen des Sondernutzungsrechts durch andere Eigentümer oder Gemeinschaftseigentum eigenständig klagen dürfen.

Unterschied von Sondernutzungsrecht vs. Sondereigentum

• Definition des Sondernutzungsrechts:
  Es gewährt einem Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums (z. B. Gartenflächen, Stellplätze), ohne dass diese in sein Eigentum übergehen.
• Unterschiede:
  Während Sondereigentum vollständig im Eigentum des Wohnungseigentümer steht, verbleibt das Sondernutzungsrecht im gemeinschaftlichen Besitz.
  Beispiel: Laut AG Karlsruhe (Az. 6 C 1041/22) bleibt ein Stellplatz im Gemeinschaftseigentum, auch wenn ein Sondernutzungsrecht vereinbart wurde.

Praxisbeispiel: Streitigkeiten um Sondereigentum

Ein Eigentümer erneuert eigenständig die Fensterrahmen seiner Wohnung, da er sie als Sondereigentum ansieht. Die Eigentümergemeinschaft argumentiert, dass die Fensterrahmen Gemeinschaftseigentum sind und eine solche Veränderung unzulässig ist.

Rechtslage: Das BGH-Urteil (Az. V ZR 174/11) bestätigt, dass Fensterrahmen zum Gemeinschaftseigentum zählen, da sie für die Gebäudestruktur notwendig sind.

Korrektes Vorgehen: Der Eigentümer hätte zunächst einen Antrag auf Zustimmung bei der Eigentümergemeinschaft stellen müssen. Dieser Antrag wäre in einer Eigentümerversammlung behandelt und darüber ein Beschluss gefasst worden. Alternativ hätte eine vorherige Klärung mit der Verwaltung und eine Dokumentation in der Beschlusssammlung Rechtssicherheit geschaffen. Dadurch wären Streitigkeiten vermieden und eine rechtliche Grundlage für die geplante Maßnahme geschaffen worden.

Wiederherstellungsanspruch: Handelt es sich um eine eigenmächtige Veränderung am Gemeinschaftseigentum, hat die WEG einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Dies wurde im Urteil des AG Aachen (Az. 118 C 62/13) bestätigt. Eigenmächtige bauliche Veränderungen sind unzulässig und können zu rechtlichen Konsequenzen führen, die der Eigentümer zu tragen hat.

Expertentipp von der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV)

Als professionelle Hausverwaltung kennen wir die Herausforderungen bei der Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Klare Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und transparente Kommunikation sind entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Unser Praxistipp:
Prüfen Sie bei Änderungen oder Instandhaltungen genau, ob das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Einholung eines Beschlusses oder die Beratung durch einen Verwalter. Die MIV unterstützt Sie dabei kompetent und rechtssicher.

Fazit: Klare Abgrenzung ist essenziell

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hat erhebliche Auswirkungen auf Rechte, Pflichten und Kosten innerhalb einer WEG. Sorgfältig dokumentierte Gemeinschaftsordnungen und eine professionelle Verwaltung wie die MIV können helfen, rechtliche Konflikte zu minimieren und die Harmonie in der Gemeinschaft zu fördern.