Was ist das Gemeinschaftseigentum in einer WEG?

Das Gemeinschaftseigentum ist ein zentraler Bestandteil des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Es umfasst alle Bereiche und Bestandteile eines Gebäudes, die nicht einem einzelnen Eigentümer zur alleinigen Nutzung gehören, sondern von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt und instand gehalten werden. Die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist wesentlich, da sie Auswirkungen auf Rechte, Pflichten und Kostenverteilung innerhalb der WEG hat.

Definition und rechtliche Grundlagen

• Was ist Gemeinschaftseigentum?
  Gemeinschaftseigentum umfasst gemäß § 1 Abs. 5 WEG alle Teile, Einrichtungen und Anlagen eines Gebäudes, die für den Bestand und die Sicherheit notwendig sind und nicht im Sondereigentum stehen.
  Beispiel: Tragende Wände, das Dach, Fensterrahmen und zentrale Versorgungseinrichtungen wie Heizungs- oder Wasserleitungen.
• Abgrenzung zu Sondereigentum:
  Gemeinschaftseigentum kann nicht im Grundbuch als Sondereigentum eingetragen werden. Stattdessen gehört es allen Eigentümern gemeinschaftlich.
• Relevante Urteile:
  • Laut BGH-Urteil (Az. V ZR 212/12) zählen Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie einem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind.
  • Das AG Aachen (Az. 118 C 62/13) bestätigte, dass eigenmächtige Veränderungen am Gemeinschaftseigentum unzulässig sind und die WEG einen Wiederherstellungsanspruch hat.

Rechte und Pflichten der Eigentümer

• Nutzungsrechte:
  Alle Eigentümer haben das Recht, das Gemeinschaftseigentum bestimmungsgemäß zu nutzen. Sondernutzungsrechte für bestimmte Bereiche (z. B. Gärten oder Stellplätze) müssen ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein.
  Beispiel: Ein Garten, der allen Eigentümern zur Verfügung steht, kann durch ein Sondernutzungsrecht exklusiv einem Eigentümer zugeordnet werden, bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum.
• Instandhaltungspflichten:
  • Die Gemeinschaft ist verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten. Die Finanzierung erfolgt in der Regel über die Instandhaltungsrücklage.
  • Eigenmächtige Maßnahmen durch einzelne Eigentümer sind nicht zulässig.
    Beispiel: Das BGH-Urteil (Az. V ZR 246/14) entschied, dass eine eigenmächtige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nur unter bestimmten Voraussetzungen entschädigt wird.
• Entscheidungsprozesse:
  Beschlüsse über Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden in der Eigentümerversammlung gefasst. Dies gilt für Reparaturen ebenso wie für Modernisierungen.
  Relevantes Beispiel: Der Austausch der zentralen Heizungsanlage erfordert eine qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung, da dies eine grundlegende bauliche Maßnahme darstellt.

Typische Streitpunkte und Praxisbeispiele

• Fenster und Fensterrahmen:
  Fensterrahmen zählen zum Gemeinschaftseigentum, wie das BGH-Urteil (Az. V ZR 174/11) bestätigt. Reparaturen oder Erneuerungen erfordern einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
  Praxisbeispiel: Ein Eigentümer tauscht eigenmächtig die Fenster seiner Wohnung aus. Die WEG beschließt die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, da die Maßnahme ohne Zustimmung der Gemeinschaft unzulässig war.
• Wohnungseingangstüren:
  Diese gelten als Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie ausschließlich einem Eigentümer zugeordnet sind (BGH-Urteil, Az. V ZR 212/12). Änderungen wie der Austausch der Türfarbe oder des Designs erfordern die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
• Treppenhausnutzung:
  Änderungen wie der Einbau eines Fahrstuhls im Treppenhaus erfordern die Zustimmung aller Eigentümer (BGH, Az. V ZR 96/16). Auch das Abstellen von Gegenständen wie Kinderwagen oder Fahrrädern kann geregelt werden, um die Nutzung für alle zu gewährleisten.

Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

• Regelmäßige Instandhaltung:
  Maßnahmen wie die Dachreparatur oder der Austausch von Heizungsanlagen werden aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Regelmäßige Wartungsintervalle, z. B. für Aufzüge oder Heizungsanlagen, tragen dazu bei, größere Schäden und höhere Kosten zu vermeiden.
  Relevantes Urteil: Das LG Karlsruhe entschied, dass auch Anbauten wie Dächer über Sondereigentum Teil des Gemeinschaftseigentums sind.
• Kostenverteilung:
  Die Kosten werden gemäß den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüsseln aufgeteilt, häufig nach Miteigentumsanteilen.
  Beispiel: Die Reparatur eines Gemeinschaftsaufzugs wird anteilig auf alle Eigentümer umgelegt, auch wenn einzelne Eigentümer diesen nicht nutzen.
• Eigenmächtige Maßnahmen:
  Laut BGH (Az. V ZR 246/14) können Eigentümer für eigenmächtige Instandsetzungen keine Kostenrückerstattung verlangen, wenn keine dringende Notwendigkeit bestand.
  Praxisfall: Ein Eigentümer lässt auf eigene Faust das Treppengeländer streichen, obwohl kein Beschluss vorliegt. Die Kosten werden nicht erstattet, da die Maßnahme nicht genehmigt war.

Expertentipp von der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV)

Das Gemeinschaftseigentum erfordert eine sorgfältige Verwaltung und klare Regelungen, um Konflikte zu vermeiden. Klare Absprachen und professionelle Beratung sind entscheidend.

Unser Tipp:
Planen Sie Instandhaltungsmaßnahmen frühzeitig und prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung genau. Die MIV hilft Ihnen dabei, Konflikte zu vermeiden und das Gemeinschaftseigentum optimal zu verwalten.

Fazit: Bedeutung des Gemeinschaftseigentums

Gemeinschaftseigentum ist das Rückgrat einer harmonischen Wohnungseigentümergemeinschaft. Klare Regelungen und eine professionelle Verwaltung wie die MIV sind essenziell, um Streitigkeiten zu vermeiden und die Immobilie langfristig zu erhalten.