Markisen im WEG-Recht: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Die Frage, ob Markisen zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum zählen, sorgt in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) oft für Unsicherheit und Konflikte. Da Markisen sowohl optische als auch funktionale Aspekte des Gebäudes betreffen, ist eine klare rechtliche Zuordnung entscheidend. Dieser Beitrag beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, relevante Urteile und gibt praktische Tipps für Eigentümer und Verwalter.

Rechtliche Grundlagen: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Gemäß § 5 Abs. 1 WEG umfasst das Sondereigentum Teile des Gebäudes, die baulich abgrenzbar sind und nicht für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind. Gemeinschaftseigentum nach § 1 Abs. 5 WEG schließt hingegen alle Bauteile ein, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen oder in die Bausubstanz eingreifen.

Markisen fallen in der Regel unter das Gemeinschaftseigentum, wenn sie das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen oder in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingreifen. Ist dies nicht der Fall, können sie Sondereigentum sein, vorausgesetzt, die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung regelt dies entsprechend.

Relevante Urteile zur Klärung der Zuordnung

OLG Frankfurt (Az.: 20 W 205/05): Markisen prägen das äußere Erscheinungsbild In diesem Fall ging es um eine Markisenanlage, die die gesamte Außenfassade eines Mehrfamilienhauses prägte. Das Gericht stellte fest, dass solche Markisen als Gemeinschaftseigentum einzustufen sind, da sie einen wesentlichen Einfluss auf das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes haben. Eigentümer, die eine derartige Markise installieren oder erneuern wollen, benötigen die ausdrückliche Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ohne diese Zustimmung sind Eingriffe unzulässig, und ein Rückbau kann gerichtlich angeordnet werden.
BayObLG (Az.: BReg 2 Z 63/85): Zustimmung der Gemeinschaft notwendig Das Gericht entschied, dass Markisen, die an Balkonen angebracht sind und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern, Gemeinschaftseigentum darstellen. Dabei wurde betont, dass auch kleinere bauliche Veränderungen, die die Gesamtansicht beeinflussen, der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedürfen. Ein Eigentümer, der eine solche Markise ohne Zustimmung anbringt, handelt rechtswidrig und muss diese auf eigene Kosten entfernen.
BGH (Az.: Verifizierte die benutzten Urteile auf ihre inhaltlicher richtigkeit: Einheitliches Erscheinungsbild hat Vorrang In diesem Urteil präzisierte der Bundesgerichtshof die Anforderungen an bauliche Veränderungen. Es wurde entschieden, dass bauliche Veränderungen, die das Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, grundsätzlich der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer bedürfen. Markisen, die sichtbare Teile der Fassade oder des Gemeinschaftseigentums betreffen, sind davon eingeschlossen. Das Gericht betonte die Bedeutung einer frühzeitigen Abstimmung, um Konflikte zu vermeiden.
OLG München (Az.: 34 Wx 46/98): Eingriff in die Substanz erfordert Zustimmung Das Gericht stellte fest, dass Markisen, die in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingreifen (z. B. durch Bohrungen in die Fassade), ebenfalls Gemeinschaftseigentum darstellen. Der Einbau solcher Markisen erfordert nicht nur die Zustimmung der Gemeinschaft, sondern auch eine fachgerechte Ausführung, um Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden. Verstöße können erhebliche Haftungsrisiken mit sich bringen.

Praxisbeispiele aus dem Alltag unserer WEG-Verwaltung

Szenario 1: Ein Eigentümer plant, an seinem Balkon eine Markise zu installieren. Die Markise würde in die Fassade des Gebäudes eingebaut und das äußere Erscheinungsbild verändern. Gemäß dem Urteil des OLG Frankfurt a.M. (20 W 205/05) handelt es sich hierbei um Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer muss daher die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. Ohne diese Zustimmung ist die Installation unzulässig, und ein nachträglicher Rückbau könnte erforderlich sein.
Szenario 2: Eine defekte Markise, die bereits seit Jahren installiert ist, muss erneuert werden. Gemäß der Teilungserklärung der WEG gehört die Markise zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für Reparatur und Instandhaltung müssen daher von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden, es sei denn, es gibt eine abweichende Vereinbarung.
Szenario 3: Ein Eigentümer möchte eine Markise anbringen, die farblich von der bestehenden Gestaltung der Fassade abweicht. Laut dem BGH-Urteil (V ZR 73/14) ist dies eine bauliche Veränderung, die das einheitliche Erscheinungsbild der Immobilie beeinträchtigt. Eine solche Veränderung erfordert die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer.

Pflichten und Rechte der Eigentümer

Eigentümer müssen die Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung prüfen, um Klarheit über die Zuständigkeiten zu erhalten. Eine eigenmächtige Installation von Markisen ohne Zustimmung der Gemeinschaft kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, einschließlich der Verpflichtung zur Rückbauung.

Für Instandhaltung und Wartung gelten folgende Grundsätze:

Gemeinschaftseigentum: Die Kosten tragen alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich.
Sondereigentum: Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer.

Expertentipp der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV)

Als erfahrene Haus- und WEG-Verwaltung unterstützen wir bei der Mülheimer Immobilienverwaltung (MIV) Eigentümer gerne bei der Klärung von Fragen zu baulichen Veränderungen. Unser Tipp: Prüfen Sie vor der Installation einer Markise die Teilungserklärung und holen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ein. So vermeiden Sie Konflikte und sorgen für eine rechtssichere Umsetzung.

Fazit zur Zuordnung von Markisen

Ob Markisen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, hängt von ihrer baulichen Beschaffenheit, ihrer Wirkung auf die Fassade und den Regelungen in der Teilungserklärung ab. Relevante Urteile zeigen, dass die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oft erforderlich ist, insbesondere wenn die Bausubstanz oder das Erscheinungsbild betroffen sind. Eine frühzeitige Abstimmung und klare Regelungen helfen, Streitigkeiten zu vermeiden.